Dans sa forme actuelle, la loi de finances 2024 modifie substantiellement le régime fiscal de la location meublée de tourisme lorsque le contribuable relève du micro-BIC. Quelles sont précisément les modifications apportées par la loi de finances, et à quoi faut-il s’attendre pour la déclaration des revenus de 2023 ?
Le contexte : une remise en cause de la location meublée touristique
Le régime micro-BIC de la location meublée a fait l’objet de vives discussions lors de la préparation de la loi de finances 2024. L’attractivité fiscale du dispositif est montrée du doigt parce qu’elle favoriserait les locations touristiques au détriment des locations de longue durée, en particulier dans les zones qui souffrent déjà d’un déséquilibre notable entre l’offre et la demande de logement.
Les amendements proposés visaient à :
- limiter les avantages fiscaux du micro-BIC afin de l’aligner sur le régime fiscal micro-foncier applicable aux locations nues,
- passer au régime des plus-values professionnelles pour les cessions en LMNP, sur le modèle de ce qui se fait en LMP (avec une potentielle hausse de la plus-value imposable à court terme).
Finalement, seule la première proposition a été intégrée à la loi de finances 2024. Pour quels changements ?
Réduction des avantages fiscaux du régime micro-BIC pour les locations meublées de tourisme
Auparavant, le régime micro-BIC s’appliquait de plein droit pour les locations meublées lorsque le chiffre d’affaires n’excédait pas 77 700 € dans l’année. Ce régime donnait droit à un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus. Ce seuil était relevé à 188 700 € pour les locations classées, les chambres d’hôtes et les gîtes, avec un abattement de 71 %.
Avec la nouvelle loi de finances, les règles changent pour les locations de courte durée prévues par le Code du tourisme, art. L324-1-1 (à la journée, à la semaine ou au mois, dans la limite de 6 mois) :
- Le seuil de chiffre d’affaires pour l’application du micro-BIC est ramené à 15 000 €. Le texte ne précise rien pour les locations classées.
- L’abattement est réduit à 30 % pour les locations meublées de tourisme, comme c’est déjà le cas pour le régime de la location nue. Il passe à 51 % pour les locations classées, sous deux conditions cumulatives : le bien ne doit pas être situé dans une zone tendue et le chiffre d’affaires de l’année N-1 doit être inférieur à 15 000 €. Si ces conditions ne sont pas réunies, l’abattement est également ramené à 30 %.
Ces modifications ne concernent donc pas les locations meublées de longue durée, encadrées par un bail meublé, un bail étudiant ou un bail mobilité. Celles-ci continuent de bénéficier du micro-BIC traditionnel.
Les conséquences fiscales et comptables de ce changement
Au-delà du seuil de 15 000 € par an, le contribuable qui pratique la location meublée saisonnière bascule au régime réel. Il doit déclarer les loyers et les charges pour leur montant réel (frais de gestion et d’entretien, intérêts d’emprunt, impôts locaux…) et peut appliquer des amortissements.
Le régime réel ne représente pas forcément un inconvénient, puisqu’il permet de déduire les charges et de réduire le bénéfice imposable, voire de l’annuler en créant un déficit (hors amortissements). Néanmoins, ce régime s’avère plus complexe sur le plan de la comptabilité et de la fiscalité, et nécessite le recours à un expert-comptable.
Si les modifications prévues par la loi de finances 2024 sont appliquées, de nombreux contribuables devraient être concernés par le dépassement du seuil (et par le passage au régime réel) pour l’imposition des revenus de 2023.
Des rectifications possibles à venir sur la loi de finances 2024
La modification du régime micro-BIC pour les locations saisonnières provient du Sénat, qui a intégré sa proposition au projet de loi de finances 2024. Toutefois, à la suite de l’adoption du texte, le gouvernement (qui ne soutenait pas la proposition) a annoncé que cette inclusion aurait été une « erreur ». Il est donc probable que le texte soit revu prochainement et donne lieu à une rectification d’ici à la déclaration d’impôt 2024.
Pour ce qui est de la déclaration des revenus 2023, le contribuable pour choisir d’opter pour l’application anticipée si ses revenus dépassent le plafond annuel de 15 000 €. A défaut, c’est l’ancien régime qui sera applicable.
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